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Baubewilligung: Beratung und Gesuch


Das DLZ Planung, Bau und Vermessung, Abteilung Hochbau, ist die zentrale Anlaufstelle für alle Fragen im Baubewilligungsverfahren. Besprechungstermine für baurechtliche Beratungen können mit dem DLZ Planung, Bau und Vermessung, Abteilung Baubewilligungen, telefonisch vereinbart werden.

Bei Bauvoranfragen wird lediglich eine summarische Einschätzung eines Bauvorhabens vorgenommen. Eine verbindliche Beurteilung erfolgt im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens.

Beachten Sie die Fragen und Antworten (FAQ) zur Bewilligungspflicht wie auch zum Vorgehen im Bewilligungsverfahren. Alle Informationen rund um das Bauen sind zudem als Wegleitung zum Baugesuch publiziert.
Weitere Tipps finden Sie ausserdem  im Merkblatt Naturnahe Umgebungsgestaltung.

Umfassende Informationen und Formulare sind auch auf der Homepage der kantonalen Baudirektion verfügbar.


Fragen
Für welche Bauvorhaben braucht es (k)ein Baugesuch?nach oben
In Paragraph 309 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) ist detailliert aufgelistet, für welche Bauvorhaben ein Baugesuch eingereicht werden muss. Grundsätzlich gilt die Gesuchspflicht für das Erstellen von Bauten, Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen. Was sich konkret hinter diesen Begriffen verbirgt, kann der Allgemeinen Bauverordnung (§§ 1-4 ABV) entnommen werden. Baugesuche sind ferner einzureichen für das Erstellen von Mauern und Einfriedungen, Fahrzeugabstellplätzen, Werk- und Lagerplätzen, Aussenantennen und Reklameanlagen.

Schliesslich unterliegen folgende Veränderungen der Bewilligungspflicht: Nutzungsänderungen bei Räumlichkeiten und Flächen, denen baurechtliche Bedeutung zukommt, Abbruch von Gebäuden in Kernzonen, die Unterteilung von Grundstücken, wesentliche Geländeveränderungen, Änderungen der Bewirtschaftung oder Gestaltung von Grundstücken in der Freihaltezone und das Fällen von Bäumen, die im Natur- und Landschaftsschutzinventar der Gemeinde verzeichnet sind.

Nur wenige Bauvorhaben dürfen ohne Baugesuch realisiert werden. Um welche es sich dabei handelt, kann der Bauverfahrensverordnung entnommen werden.
Was kostet ein Baubewilligungsverfahren?nach oben
Der Gebührenrahmen für das Baubewilligungsverfahren ist in der kantonalen Verordnung über die Gebühren der Gemeindebehörden, lit. E Bauwesen, festgelegt.

In Thalwil beträgt die Minimalgebühr für ein Anzeigeverfahren 325.- Franken inkl. Abnahme. Im ordentlichen Verfahren beträgt die Minimalgebühr 600.- Franken inkl. Abnahme. Für grössere Bauvorhaben hängt die Gebühr von verschiedenen Faktoren ab. Einen wesentlichen Einfluss auf die Gebührenhöhe hat die Zahl der Wohnungen und Parkplätze sowie allfälliger Sonderaufwand.

Zusätzlich wird eine separate Gebühr für die feuerpolizeiliche Vernehmlassung im Baubewilligungsverfahren erhoben.

Für genauere Angaben zu baupolizeilichen und feuerpolizeilichen Gebühren wenden Sie sich an das DLZ Planung, Bau und Vermessung.
Welche Anforderungen stellt die Baukommission an die Gestaltung von Bauten und Anlagen?nach oben
Die Anforderungen an die Gestaltung von Bauten, Anlagen und Umschwung sind in § 238 PBG geregelt. Da die Vorschriften nicht besonders eng gefasst sind, lassen sie den Baubehörden einen erheblichen Ermessensspielraum bei der Bewertung gestalterischer Aspekte. Die Thalwiler Baukommission pflegt denn auch die Praxis, diesen Spielraum wahrzunehmen und vergleichsweise strenge Massstäbe anzusetzen. Vor allem in ortsbaulich sensiblen Gebieten fordert sie eine Entwurfsqualiät, die der Gesamtwirkung von Bau und Umgebung ausreichend Rechnung trägt. Um dieses Ziel zu erreichen, empfiehlt die Baubehörde, Entwürfe von ortsbaulich heiklen Projekten frühzeitig zu einer informellen Begutachtung einzureichen. Damit lassen sich nicht nur unangenehme Überraschungen für die Bauwilligen vermeiden, sondern auch die öffentlichen Interessen an der Ortsbildgestaltung rechtzeitig einbringen. Dieses Vorgehen hat sich bisher bestens bewährt und wird insbesondere auch von den Bauwilligen sehr geschätzt.
Welche gesetzlichen Bestimmungen sind bei einem Baugesuch zu beachten?nach oben
Wie in Thalwil gebaut werden darf, das bestimmen in erster Linie das kantonale Planungs- und Baugesetz (PBG) sowie die Thalwiler Bau- und Zonenordnung (BZO). Ergänzt werden diese Grundlagen des öffentlichen Rechts durch Vorschriften des Bundesrechts (z.B. Raumplanungsgesetz, Umweltschutzgesetz, Luftreinhalteverordnung, Lärmschutzverordnung) und durch Verordnungen des Kantons (z.B. Allgemeine Bauverordnung, Besondere Bauverordnungen I und II, usw.). Eine weitere Orientierungshilfe in baurechtlichen Fragen ist schliesslich auch die Praxis des Regierungsrates und Rechtsentscheide des Verwaltungsgerichtes.

Angesichts der vielen Vorschriften im Baurecht empfiehlt es sich, im Zweifelsfall rechtzeitig mit dem Bausekretariat Kontakt aufzunehmen.
Welche Unterlagen gehören zu einem Baugesuch?nach oben
Baugesuche haben alle Unterlagen zu enthalten, die für die Beurteilung des Vorhabens nötig sind. Dazu zählen in jedem Fall
  • drei originalunterschriebene Baugesuchsformulare,
  • drei aktuelle originalunterschriebene Katasterkopien,
  • drei Sätze Projektpläne, die nach den Vorschriften von § 4 BVV gestaltet sind,
  • ein aktueller Grundbuchauszug.

Je nach Einzelfall sind weitere Unterlagen nötig (z.B. Nutzungsberechnungen, Zustimmungserklärungen, Wärmedämm- und Lärmschutznachweise) oder weitere Unterlagensätze, wenn kantonale Stellen miteinbezogen werden müssen. Im Zweifelsfall empfiehlt es sich deshalb, vorgängig mit dem Bausekretariat Kontakt aufzunehmen.
Wie kann ich gegen eine Baubewilligung vorgehen (Rekursverfahren)?nach oben
Bauvorhaben, die im ordentlichen Verfahren behandelt werden, müssen öffentlich bekannt gemacht werden. Zu diesem Zweck sind darstellbare Projekte auszustecken, in jedem Fall aber im kantonalen Amtsblatt und im Anzeiger des Wahlkreises Thalwil auszuschreiben. Vom Publikationszeitpunkt an liegen die Gesuchsunterlagen dann während 20 Tagen beim DLZ Planung, Bau und Vermessung öffentlich auf.

Wer sich durch das Bauvorhaben in seinen Interessen betroffen fühlt und dieses Interesse auch nachweisen kann (§ 338a PBG), hat bei der Thalwiler Baukommission während der 20-tägigen Auflagefrist die Zustellung des baurechtlichen Entscheides schriftlich zu verlangen. Geht das Begehren verspätet ein, ist das Rekursrecht verwirkt.

Ist dagegen das Begehren rechtzeitig eingereicht worden, stellt die Baukommission den Gesuchstellenden alle baurechtlichen Entscheide über das Vorhaben zu (Gebühr: Fr. 50.-). Die Begehrenden haben dann die Möglichkeit, vom Empfangszeitpunkt an während 30 Tagen bei der zuständigen Instanz (in der Regel die Baurekurskommission II in Zürich) einen Rekurs anzumelden.
Wie lange dauert ein Baubewilligungsverfahren?nach oben
Die Verfahrensdauer ist im wesentlichen von der Bedeutung und vom Standort des Bauvorhabens abhängig. Die Einzelheiten sind in der Bauverfahrensverordnung geregelt. Untergeordnete Bauvorhaben, die keine Interessen von Einspracheberechtigten oder des Natur- und Heimatschutzes tangieren, können im sog. Anzeigeverfahren behandelt werden. Dieses vereinfachte Verfahren muss von der Behörde innerhalb von sieben Wochen abschliessend behandelt werden (drei Wochen Vorprüfung, vier Wochen Prüfung).

In Thalwil entscheidet der Bauvorstand, an den die Zuständigkeit für solche Verfahren delegiert worden ist, erfahrungsgemäss innerhalb von etwa drei bis vier Wochen.

Bei Vorhaben im sog. ordentlichen Verfahren trifft die kommunale Behörde ihren Entscheid innerhalb von zwei Monaten ab Vorprüfung (max. drei Wochen). Für die erstmalige Beurteilung von Neubau- und grösseren Umbauvorhaben steht ihr eine Zeitspanne von vier Monaten ab Vorprüfung zur Verfügung. In Thalwil entscheidet die Baukommission in aller Regel innerhalb von 2 ½ Monaten. Mitunter etwas länger dauern Verfahren, die mit kantonalen Stellen koordiniert und deren Entscheide gemeinsam mit der kommunalen Baubewilligung eröffnet werden müssen.

Baubewilligungen werden 30 Tage nach Erhalt rechtskräftig, sofern keine Rechtsmittel gegen die Beschlüsse erhoben werden. Rekurs- und Beschwerdeverfahren können die Rechtskraft erheblich hinausschieben.


Dienstleistungszentrum

Name Telefon E-Mail
DLZ Planung, Bau und Vermessung 044 723 23 23 bau@thalwil.ch


Abteilungen

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Baubewilligungen 044 723 23 10 hochbau@thalwil.ch


Dienstleistungen

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Baugesuchsformular Link
Bodenverschiebungen: Meldeblatt Link
Gebäude- und Wohnungserhebung Link


Publikationen

Name Laden
Antrag um Zustellung des baurechtlichen Entscheids (pdf, 68.8 kB)
Beiträge der Gemeinde Thalwil an Massnahmen für den Natur- und Heimatschutz; Verordnung (pdf, 116.3 kB)
Beiträge der Gemeinde Thalwil an Massnahmen für den Natur- und Heimatschutz; Wegleitung zur Verordnung (pdf, 184.4 kB)


Behörden

Name
Planungs- und Baukommission


Links

Name Beschreibung
Infos zu Bauverfahren und Umweltschutz Auf den folgenden Seiten finden Bauwillige, Architekten und Baubehörden Informationen, Formulare und Hinweise zum Bauverfahren und Umweltschutz im Kanton Zürich.